← Danh mục 100 · Tài Chính Doanh Nghiệp, Đầu Tư & Kinh Tế Vĩ Mô · Hình tương tác #067

Cấu Trúc Khoản Vay Mua Nhà Dài Hạn: Dư Nợ Giảm Dần, Niên Kim & Bẫy Lãi Thả Nổi

Mô phỏng gánh nặng trả nợ 20 năm tại Việt Nam: cú nhảy lãi suất sau kỳ ưu đãi và chiến lược trả gốc trước hạn.

Hình 67 · sơ đồ 6 trạm & 8 điểm chọn Bồn Chứa Thủy Tinh & Van Cổ Chai

Chọn kịch bản · kéo thanh · chạy mô phỏng · tháo rời

Số nhỏ trên trạm = thứ tự vận hành. Màu xám = tạm bỏ qua. Xem hình lớn ↗

Chọn kịch bản4 chế độ đối chứng

Đường đi đang kích hoạt · theo số trạm

Tỷ lệ vay trên giá trị nhà (LTV)50 %

Khoảng tối ưu: 35 đến 55 %. Kéo ra ngoài ngưỡng để quan sát biến đổi.

Lãi suất thả nổi sau ưu đãi9,5 %/năm

Khoảng tối ưu: 8,0 đến 10,5 %/năm. Kéo ra ngoài ngưỡng để quan sát biến đổi.

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI)35 %

Khoảng tối ưu: 25 đến 40 %. Kéo ra ngoài ngưỡng để quan sát biến đổi.

Tổng lãi phải trả suốt kỳ vay

78,0% gốc

Cú nhảy nghĩa vụ tháng thứ 25

18,5%

Tỷ trọng tiền lãi trong kỳ đầu

66,0%

Bấm vào trạm trên hình hoặc nút số bên dưới để đọc vai trò từng bộ phận.

Đọc hình như một mô hình giải thích

Hình tương tác này cô đọng cơ chế vận hành cốt lõi của chủ thể thành 6 trạm trực quan kèm đồng hồ đo và đầu ra đối chứng. Bấm vào từng hàng trong bảng tham chiếu bên dưới để nạp nhanh bộ thông số vào mô hình.

Bảng đối chiếu 4 kịch bản tham khảo (bấm vào dòng bất kỳ để áp dụng)
Kịch bản	Đường đi	Tỷ lệ vay trên giá trị nhà (LTV) (%)	Lãi suất thả nổi sau ưu đãi (%/năm)	Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DTI) (%)	Hệ quả quan sát
An cư vững vàng vốn tự có 50% (Tối ưu)	1 → 2 → 3 → 4 → 5 → 6	50 %	9,5 %/năm	35 %	DTI dưới 35%, dư sức sống khỏe ngay cả khi lãi thả nổi nhích lên 10.5%
Chờ tích đủ gần hết tiền mặt (Thiếu tải)	1 → 2 → 4 → 6	20 %	6,5 %/năm	15 %	An toàn tuyệt đối nhưng giá nhà tại đô thị tăng nhanh hơn tốc độ tiết kiệm
Đòn bẩy kịch trần tin lời lãi ưu đãi (Quá ngưỡng)	1 → 2 → 3 → 4 → 5 → 6	80 %	13,5 %/năm	65 %	Hết 18 tháng ưu đãi 6.5%, tiền trả hàng tháng vọt gấp rưỡi nuốt 65% thu nhập
Vay 55% + Tất toán gốc từng phần năm 4 (Thực tế)	1 → 3 → 4 → 5 → 6	55 %	10,0 %/năm	40 %	Trả thêm gốc định kỳ sau mốc miễn phí phạt giúp cắt giảm 7 năm trả lãi

Niên kim Cố định (Annuity)
Tổng tiền gốc cộng lãi phải nộp hàng tháng cố định (khi cùng mức lãi suất). Áp lực dòng tiền năm đầu nhẹ hơn nhưng tốc độ giảm gốc chậm nên tổng tiền lãi cả đời khoản vay cao hơn.

Dư nợ Gốc Giảm dần
Tiền gốc trả cố định bằng Tổng vay chia số tháng, tiền lãi giảm liên tục mỗi tháng theo gốc còn lại. Tháng đầu tiên chịu tải cao nhất nhưng tổng lãi tiết kiệm đáng kể.

Quan hệ định lượng minh họa: DTI = Nghĩa_vụ_trả_nợ_tháng ÷ Thu_nhập_ròng · Lãi_thả_nổi = Lãi_CS + Biên_độ (3.5%→4.5%)